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更換物業

2013-04-04 來源:
 
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如何更換物業管理公司?

    我國物業管理法律、法規規定,選聘物業管理企業的權利在物業區域內的行使者為業主委員會,同時規定有權更換物業管理企業的主體也為業主委員會,因此業主要求更換物業管理企業的,均必須通過業主管理委員會并實施一定的程序后實行。

1、法定更換物業管理企業的條件所需程序。

當物業管理企業出現法定更換物業管理企業條件時,即物業管理企業喪失一定的經營資格和經營資質時,其與業主委員會或者業主所簽訂的《物業管理委托合同》自動解除,業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。

2、約定更換物業管理企業的條件所需程序。

當《物業管理委托合同》所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業,可以由業主委員會根據《物業管理委托合同》的約定直接進行,也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴,進行具體運作之后,解除與物業管理企業的合同。業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序,重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。

業主委員會通過招標方式更換物業管理企業之前,應當就哪些事項形成決議?

根據不同情況,業主大會應當在招標前決定以下事項:

(1)授權業主委員會或委托招標代理機構組織招標;

(2)確定采取公開招標或邀請招標方式;

(3)授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后,由業主大會最終確定中標人;

(4)物業服務價格幅度或水平。

業主委員會招標前,是否需要備案?

業主委員會招標前,應當到項目所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時,應提交以下資料:

(1)業主大會決議;

(2)招標公告或者投標邀請書;

(3)招標文件;

(4)法律、法規規定的其他資料。業主委員會委托招標代理機構進行招標的,還應提交雙方簽訂的委托書。

業主委員會組織招標過程中,如何保證廣大業主的知情權?

應從以下幾個方面保障業主的知情權:

(1)業主大會會議通過書面征求意見的形式召開的,業主委員會應當在招標前將業主大會決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示;

(2)評標過程中,現場答辯可采用公開的方式,業主可參加旁聽;

(3)評標結束后,業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主公示;

(4)中標企業確定后,業主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業服務合同的服務內容、范圍、標準以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。

業主委員會通過招標方式更換物業管理企業的,應當提前多少天告知原物業管理企業?

原物業服務合同即將到期,業主大會決定重新選聘物業管理企業的,應當及時召開全體業主大會,并在原物業服務合同到期前三個月將有關決議書面告知物業管理企業。前期物業服務合同尚未到期,業主大會決定另行選聘物業管理企業的,應當在做出決議后及時書面告知物業管理企業。

業主委員會招標應當何時完成?

業主大會通過招標方式選聘物業管理企業的工作,應在原物業服務合同到期前一個月完成。

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